昔の本を読み返してみた

『中手』不動産会社店長です。

あっという間に9月が終わり、10月となりました。

つまり、上期が終わり、下期が始まったということです。

幸い、ワタクシの店舗は目標を大きくクリアして上期を終わることが出来ました。

これもスタッフの頑張りと、地域の皆様のご愛顧の賜物ですね。

感謝して仕事したいと思います。

しかし、積み上げてきた数字も10月1日に0リセットです。

営業マンの悲しさですよね。

気持ちを切替えてコツコツやっていきます。

さて、先日自宅の本を整理しました。

昔はいつも読書していたのですが、ある時からあまりしなくなりました。

スマホが普及してからは電子書籍を購入するようにしたので、紙の本を買うことも少なくなりました。

それでも結構な数の本があって、一度に捨てられず、その一部を処分したのです。

そこで目に止まったのが、10年以上前に買った『磯野家の相続』という本。

仕事柄、相続に絡む案件もあり、勉強のために購入したものです。

サザエさん一家を登場人物にした、相続の入門書ですね。

昔は半分位の理解度でしたが、今ならどうか？と読み返してみましたよ。

そしたら、今ならほとんど分かります。

非嫡出子と嫡出子の取り分は今は同じなんだよ〜とか、今と昔の違いも分かります。

ちゃんと自分の知識が向上していることを確認することが出来ました。

たまにはこうやって成長を確認出来ると良いですね。

いつの間にか遠くまで進んでいる。

登山のように、一歩ずつ足を運んだ結果、いつの間にか高みに到達している。

そんな自分を発見すれば、人はより前向きになれそう。

そんな訳で少し嬉しかったワタクシです。

という訳で、今日も頑張って仕事します。

家を買うということ

『中手』不動産会社店長です。

ワタクシ、あんまりテレビを観ません。

その代わりYouTubeはよく観ます。

釣り動画、エクセルの勉強、天気予報とか、いるんなジャンルがあって便利です。

投資や資産運用に関する動画も結構観るんですが、『持家と賃貸どちらが良いのか？』というテーマの議論がよく出てきます。

現状、持家派が多数派なんです。

その動画では持家派80％、賃貸派20％だったかな。

大体YouTubeに出てくる人は賃貸派が多いね。

ホリエ◯ンとか。

その主張は概ね下記のよう。

・持家だとライフスタイルの変化に対応しにくい（家族構成の変化など）

・買物として高すぎる（住宅ローン長すぎ）

・そのくせ値下がりリスクあり

・持家の考え方古い

それを観たワタクシの感想。

『仰せのとおりです（笑）』

ワタクシも住宅ローンを組んで家を買い、あと20年近く返済し続けないとならない身です。

その間に子供が育って、下の子も高校生。

下手したらあと2年位で夫婦2人？

そうなると使わない部屋が2つは出ます。

そしたら手頃なマンションで良くね？

子育て期間は思ったより短い。

そのための買物としては重すぎる。

しかも値下がりしたら目も当てられません。

ワタクシも単純にそう思う。

でも、買うときの行動を振り返ります。

・家賃9万円の2LDKに住んでいた

・子供が増えて手狭になり引越検討

・3LDKだと家賃12〜13万円

・住宅ローンのほうが安いので買おう

多くの人がこのように考えて購入に至るハズ。

子供がいないか1人なら賃貸で十分です。

2人以上になる、と買うほうが月々の払いは少ないから買います。

低金利の恩恵でほとんど利息がありませんからね。

住宅ローン控除は最強の節税。

ここにはちゃんと合理性があります。

単純に総支払額なら賃貸のほうが安いと思います。

買ったら固定資産税、火災・地震保険がかかります。

毎年10万円程度は必要です。

それに、エアコンや給湯器、ガスコンロなどの更新。

大体15年位で交換しないといけません。

賃貸なら大家さんが払うこれらの費用も自己負担です。

結局、お金のことだけ考えれば賃貸が有利。

子供が2人以上なら持家が良いですね。

大切に使って、イザとなったら売りやすい状態にしておく。

売りやすい場所の物件を買う、というのも大切です。

住宅ローンを払い終わったら、居住費が安いのが持家です。

これって老後、すごく有難いですよね。

ワタクシならどうするか？

持家で、子育て終わったらマンションに買換え、仕事終わったら貸して安い賃貸に引っ越します。

ある程度都会の住宅を貸せば、田舎の賃料を払ってもお釣りが来ますからね。

老後にお金が無いのは辛いと思いますので、そうならないように気をつけたい。

という訳で、子供に負担をかけない程度の蓄えを目指して、今日も頑張って仕事します。

売主さんへのお手紙を作る

『中手』不動産会社店長です。

査定したものの、すぐ売却にならない案件って多いですよね。

毎週電話するのも迷惑だし、しかし放っておくと他决したりします。

営業マンも忙しく、目の前の作業にかかり切りになってフォローも疎かになっているのが現状です。

その状況を問題視していたワタクシ、迷惑がられず売主さんのフォローが出来るように、毎月手紙を送ってます。

不動産のトピックや、不動産取引の実例を挙げて、挿絵を入れて読みやすくしています。

もちろん、差出人は各営業マンになっていて、ワタクシが培ってきたDM技術により発送は簡単です。

しかし、原稿づくりは大変。

毎月20日頃を目処に発送しているのですが、すぐ次の締切がやってきます。

今も今月の原稿を作っているのですが、他の業務もあるのでなかなか進みません。

原稿を考えている間にも営業マンがいろんな相談を持ってきます。

その度に思考が途切れますので遅々として進まない。

結局、休みの日に1日かけて仕上げるのが多くなります。

この作業は営業マンに任せられないんです。

こういう作業を請けてくれるライターさんいないかな〜。

そしたらワタクシの仕事が大いに楽になるんです。

余裕が出来れば営業マンにもう少し優しくなれるかも（笑）

この作業、ワタクシの店舗だけでやってますが、本当は全店でやったほうが効率的です。

どこの店でも使えますからね。

店長が片手間でやるより、スタッフを付ければもっと良いものが出来るでしょう。

なぜそれが出来ないか？

仲介が組織戦になっていることを本社が理解していない。

いや、我が社ではほとんど誰も分かっていない。

相変わらず営業マン個人に依存しています。

顧客管理も営業マン任せだから、異動や退職したら顧客との関係が途切れてしまいます。

営業マンが退職しても、すぐ後任が引き継げないといけません。

数年ぶりに復活した売主さんの資料も、すぐ取り出せないといけません。

……当たり前ですよね。

でも、出来てなかったんです。

考え方の前提として、情報を共有するのか、それともクローズするのかの選択があります。

我が社は後者の考え方。

個人情報の漏洩を強く警戒しているのでしょう。

顧客一覧表は店長すら作れないようになっています。

それではいかんと、ワタクシの店舗では顧客一覧表を作ってあげました。

売主さんの物件概要や査定額、現住所と顧客ランクが記載してあり、これにより担当者ごとに分けて郵送出来るようにしています。

さて、郵送は一覧表によりさほど苦労なくできますが、原稿づくりだけはワタクシの負担。

明日までに完成させないとヤバイです。

あ～あ、誰かやってくれないかな。

と言うわけで、締切に追われつつ、今日も頑張って仕事します。

一方の言い分だけではわからない

『中手』不動産会社店長です。

仲介をやっていると、双方の言い分が違うことがよくあります。

共有の不動産を売るときに、共有者のことをあーだこーだ悪口言ってるけど、実際には本人が問題児だったり。

今回はそんな話です。

4年ほど前に、他の仲介業者から買取の打診がありました。

都内某所の広めの土地。

3メートルの路地状部分で公道に接道する、70坪位の土地です。

道路は広く、住環境も良好です。

ワタクシは気に入って、結構良い条件で取り纏め依頼書を発行しました。

売主さんとの調整が難航したようで、当時は買うことができませんでした。

その後半年ほど経って当社のHPから査定依頼があり、見たらその土地でした。

取り敢えず査定報告書はメールし、紹介してくれた仲介さんに依頼するよう促しました。

売主さんとはメールのやり取りだけでしたが、なんとなく良い印象ではなかったんです。

そして今年の1月にその方から再度メールがあり、相続が完了したので売ることにしたと言います。

・土地は奥様の実家で、相続によりそのお兄様との共有

・お兄様も売却に同意している

・今まで時間がかかったのはそのお兄様との調整が難航していたから

・お兄様は病気があって動けないが、強欲かつ金が無いから売却を急いでいる

・当時の仲介さんとの関係はもう切れている

・ちょっと査定を頼んだだけなのに、仲介の担当者がいろんな業者に情報を出した

・当社が一番良い条件だった

こんな内容です。

どうやらお兄様がクセモノのようですね。

しかし共有者である以上、お兄様からも媒介契約書を頂く必要があります。

意思確認も含めてお兄様を訪問します。

会ってみるとクセモノではなく、むしろとっても良い方です。

無事媒介契約書を交わし、まずは一般の方向けに高めの値段で売出します。

売出しから4ヶ月を経過した頃、ハウスメーカー経由で買主さんが現れました。

良い条件なので売主さんも納得し、あとは契約するだけ。

契約の日程や持物のご案内をメールしますが…返事が無く、電話も出ない。

契約直前になって急に電話してきて、そんな大事な連絡だと思わなかったから遅くなったとかキレ気味に言います。

何とか無事契約しました。

契約の場では売主さん（正確にはそのご主人）も大人しい。

そう、会うと借りてきた猫のように大人しいんです。

その後、ハウスメーカーの地盤調査があって敷地内で作業しました。

そしたら、作業員が近所に挨拶しなかったとかクレームの電話を入れてきた。

ワタクシに言ってくるのではなく、ハウスメーカーに直接。

しかも作業から1ヶ月後です。

ハウスメーカーさんも困ったと思いますね。

そんなことがありつつ迎えた決済の日。

売主さんが『水道の蛇口を閉めてもメーターが回っていて、どこかで水漏れしてるみたいなんだ』と言います。

どうせ解体予定だから大した話ではありません。

メーターのところで止めとけば良いだけです。

ところが売主さん（のご主人）が水道局にクレームを入れ始めます。

『どうしてくれるんだ』『水道代はどうなるんだ』『検針員が細工したんだろ』

その場の全員がぽかーん😯

結局水道メーターを取り外すことで落ち着いたようですが、全く無駄な話です。

水道局の人が気の毒。

時間はかかりましたが、決済は無事？完了。

当初売主さん（のご主人）に悪く言われたお兄様は終始協力的で良い方でした。

そして、クセモノは売主さん（のご主人）だったと言うわけです。

何事も双方の言い分を聞いたり、会ってみないと分かりませんね。

この仕事をやっているとつくづくそう思います。

と言うわけで、今日も頑張って仕事します。

地面師対策の勉強会がありました

『中手』不動産会社店長です。

ドラマ「地面師たち」を観て触発された司法書士たちが、対策と情報交換の勉強会を行いました。

ワタクシは不動産の専門家として参加。

他に弁護士が1名、総勢10名です。

まずは地面師たちの第1話を鑑賞し、各々の立場から意見します。

司法書士が真っ先に言うのは「本人確認情報の作成を弁護士が行っているのに、その弁護士が所有権移転登記を申請しないのはおかしい」というもの。

「本人確認情報」とは、権利証が無い時に、司法書士などの専門家が所有者本人だと確認する書類です。

通常、本人確認情報を作成した人が所有権移転登記も行うのですが、ドラマはそうでなかったんですね。

あと、司法書士が売主の免許証をスマホで読み取っているんですが、暗証番号は売主本人しか知らないはず。

そこを指摘する司法書士もいました。

ドラマ自体は良く出来ているんですが、司法書士は監修しなかったのか、それとも敢えてツッコミどころを残したのか？

ワタクシは不動産の専門家として、デベロッパーが不動産詐欺にどう対策しているか、いくつかの事例を挙げて解説します。

中には実際に地面師被害を受けた内容も。

ベテラン司法書士からは本人確認の実例や、免許証等を確認する小技や道具を見せてもらいました。

印鑑証明書の一部を赤外線カメラで読み取ると別の画像が浮かび上がるんです。

ICカードリーダーで免許証やマイナンバーカードを読み取るとか、いくつかの技を教えてもらうことが出来ました。

経験の浅い若手司法書士も勉強になったようです。

この仕事をやっていると、たまに怪しい売却依頼がやってきます。

ヒアリングして怪しい案件はお断りしているのですが、今後はこういう確認方法を試してみたいと思います。

それにしても、不動産詐欺って表面化しないだけで、結構あるなと思いました。

デベロッパーにヒアリングしたら、実際に地面師にやられたことがあると答えた会社もありましたよ。

参加した司法書士の1人も不動産詐欺にを見破れず関係者に迷惑をかけたことがあったようです。

ワタクシたち、不動産業者も十分気をつけて取引する必要がありそうです。

特に売主がそこに住んでいない、空地や空家案件は注意が必要です。

という訳で、今日も頑張って仕事します。

郊外の分譲地は売れない

『中手』不動産会社店長です。

最近は、若者の好みが利便性重視になっています。

かつては郊外の閑静な住宅地が人気でした。

広い敷地にお庭があって、奥様が家事と子育て、草花の手入れをしているイメージです。

ご主人は都心まで1時間半かけて通勤は当たり前。

割と裕福な家庭が多くて、子どもは勉強やスポーツ、ピアノを習っていることも多い。

住環境が良くて、住んでいる人の平均レベルも高いのが分譲地の特徴ですよね。

ただ、最近は分譲地を求める若者が少なくなっています。

冒頭で述べたように、環境より利便性重視。

広さより駅までの距離。

公園よりコンビニ。

庭は手入れ出来ないから不要！

時代の流れなんでしょうが、背景には共働き世帯の増加と少子化があります。

共働きで子どもがいない、または子ども1人なら、わざわざ郊外よりも都心に近いほうが良い。

もちろん庭は要らないし、下手すると車も要らないです。

車が無ければマンションのほうが良いとなります。

そんなわけで、分譲地は人気が無くて売りにくい。

今、郊外の分譲地で駅から20分弱、北道路で80坪弱の土地の売却を請けています。

この地区は北傾斜地で、南道路側は道路と高低差がありません。

北道路側は、道路との高低差が2〜2.5m程度出ます。

はい。業界の方なら売れない理由も分かりますよね。

分譲地の人気は南道路が人気で、北道路は不人気。

そして、道路との高低差があってはダメなんです。

高低差があると、道路から玄関まで階段になります。

将来足が悪くなったら？

二世帯住宅住宅なら、大抵親御さんは年配者ですからリアルに問題です。

場合によっては、擁壁工事や車庫の造作が必要になり、その費用が高い。

ワタクシが請けている土地がまさにそれで、車庫の造作に1500万円くらいかかりそう。

南道路だったらこれが不要です。

つまり南道路側の土地とは、少なくとも1500万円以上安くないと買手はいない訳です。

これをすんなり理解してくれる売主は、そう多くありません。

まずは希望の金額から売出して、徐々に下げていきますが、値下げの提案をするときは申し訳無い気持ちになります。

………ワタクシ、購入のお手伝いのほうが好きです。

売却は少し後ろめたいんです。

もちろん悪いことはしてないけれど、購入のほうが明るいんですよ。

もっとも、今は店長なので買主さんのお手伝いはしないけれど。

あ～あ、営業マンはいいな。

という愚痴は程々にして、今日も頑張って仕事します。

ドラマ『地面師たち』を観た

『中手』不動産会社店長です。

少し前になりますが、ドラマ『地面師たち』を観ました。

本当にあった積水ハウスの事件を元にしたフィクションですが、結構面白かったですね。

不動産の現場のリアルを上手く表現してると思います。

仕事柄、興味深く観てました。

地面師詐欺ってたまに聞くけど、実際にみたことはありません。

まあ、ワタクシの会社はエンドユーザー向けのマンションや一戸建を扱うのがほとんどなので、何億円という大取引は少ないです。

マンションデベロッパーやビルの開発業者向けの高額物件には絡んでくるのかも知れません。

とは言え『この人本当に所有者か？』または『本当に代理人か？』という場面は結構あります。

『親の家を売りたいが本人は入院中で息子の俺が任されてる』なんてのは特に多いです。

本人確認をどのように行うかワタクシも苦慮する場面が少なくないので、ドラマも真剣に観てました。

その『地面師たち』、面白かったんですが少々残念なところがあります。

地面師の親玉が警察を買収して捜査情報を流す場面があります。

結果、核心に迫った捜査員は残念なことになってしまいます。

オイオイ、そりゃ無いだろう。

思わず突っ込んでしまいます。

スパイものじゃないんだから。

それに、やたら人を殺す。

製作者側は「知能犯の仮面を被った残忍な犯罪者」という設定にしているんですが。

ワタクシ的には、この手の知能犯ものは、心理戦で相手を騙す内容で勝負してほしいです

でも面白かったですけど。

ワタクシもいつか地面師に出くわすかも知れません。

多少の用心と、地面師対策を検討してみる必要がありそうです。

でも、偽造パスポートを出してきたら見破るのは無理じゃないかなあ。

ドラマでやっていたように、必ず本人に会うこと、これに尽きますね。

まずは積水ハウスの事件について、何が起きたのかもう少し深掘りしてみようと思います。

という訳で。今日も頑張って仕事します。